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特大城市导致房地产价格飚升:物极必反?

特大城市的发展和繁荣需要投资者,但当投资者的投机行为也令城市生活成本不断攀升,让有些人难以为继。城市需要有吸引力的外国投资,但也要兼顾具有经济适用性和可持续的城市规划和法规,以鼓励城市开发商加以权衡,从而确保市民居者有其屋。 URBAN HUB 着眼于那些呈现房地产投资热潮的城市,研究其中一些城市采取哪些预防措施和法规,确保迅速增长的城市人口仍有能力租房或买房。
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我们的城市,我们的未来 - 城市化发展趋势并没有减弱的迹象,而且城市化将大大改变我们生活、工作以及在社区互动的方式。
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创建于 2019 年 05 月 28 日

房地产的繁荣

房地产价格是衡量经济健康状况的绝佳指标。不断上涨的租金或健康的住房市场往往意味着人口增长、专业人士社会地位上升和城市充满活力。城市拥有令人振奋的突破性建筑以及利用尖端技术的地标建筑,就能吸引大量投资者,香港、多伦多或纽约便是成功案例。

住房市场的蓬勃发展部分源于富裕的私人投资者对于豪华住房的高度需求。一些城市实施限制性土地使用法规,影响了城市边缘地区的开发,或者对建筑物高度加以限制,因此也阻碍了住房的充分供应。考虑到今天人口大规模迁移进入城市,这些政策并无多大作用。然而归根结底,特大城市房地产价格的最大驱动力量仍然是外国投机者和机构的投资行为。

泡沫即将破灭

房地产价格历经多年节节攀升之后,统计数据显示,有迹象表明,市场发生低迷,更有甚者,房地产泡沫可能破灭,在全球各地引发连锁反应。

2019 年,悉尼房价下跌幅度可能高达 7.7%。过去几年,从温哥华到伦敦再到香港,市场房价已达顶峰并趋于平稳。虽然住房成本的降低可能会预示经济疲软,但也许只有这种修正,才能确保惠及所有人的可持续增长。

利润丰厚的房地产市场可能让投机者大发横财,但是,对于普通市民以及可持续城市规划的未来,房地产市场的涨跌将会产生怎样的影响?

Sydney

当房地产热潮到达顶峰时

虽然不断增长的房地产市场往往预示着经济的健康发展,但与当地人口不协调的住房市场也可能对城市的前途产生多米诺骨牌效应。最直接的危险在于,高企的住房价格恰恰让那些推动经济发展的人群不堪重负,他们是刚刚踏入职场的年轻人。最近的调查显示,在过去五年,城市居民的平均年龄呈现上升趋势,从伦敦到香港,再到旧金山湾区,莫不如此。

当地人口数量被外国投资者超越,并失去购买力,长此以往,就可能会导致诸多问题的出现。过度依赖外部投资的本地经济体更容易受到全球市场波动的影响。外国投资显然不必为城市的家庭和就业承担义务,一旦利润开始枯竭,他们就会打包走人,转战下一市场。

目前,对于许多人而言,拥有一个自己的房子就像是白日做梦。然而,房屋所有权一直是财富民主化的主要因素之一。有房者锐减,可能就会不断导致生活质量下降和经济发展机会减少。居民不再有能力投资他们的社区,经济就将停滞不前,人们就会移居他方。

财富飞地可能导致贫富差距进一步扩大,同时也造成创新、技术和服务获取机会的不平等。最糟糕就是,高端投资地产空置,而投资者等待机会倒手获利,这就意味着迫切需要城市居住空间的人们却求之不得。

平衡比例

如果只为超级富裕的投资者提供服务,就将导致当地经济更加动荡、人口多元化程度降低,最终导致增长停滞不前。为此,可采取一些举措将天平向本地投资倾斜,如提高延长住房按揭期限难度,提高房产税。

纽约房地产市场采取了一些制衡措施,包括对城市中较小的第二套住房征税。温哥华对外国购房者征收 15% 的税。香港近期的加息政策也将导致当前住房价格下跌 10%-15%。然而总体而言,鲜有城市在支持社会大规模新建住房方面取得重大进展。

城市总体规划既能使不同收入水平的人群在城市中进行可持续投资,也不会完全阻止外部投资的涌入。多伦多引进大型投资者 Alphabet,它采用灵活住房计划设计一个新社区。悉尼不断投资,促进城市交通升级,让所有人都能够享受到城市发展所带来的机会。

affordable housing

胸怀未来理念

对于一个可持续发展的特大城市,其关键在于利用投资确保所有居民的可持续生活水平,包括获得平等投资机会、房屋所有权和其他经济发展机会。

鉴于人口大量迁入城市,应该加快制定更具可持续性的计划,为不同收入水平的人群提供负担得起的住房。城市一直都是新思想的乐园,也必定会开创城市住房新浪潮的先锋理念。

Image Credits:

Hong Kong, photo by Ruslan Bardash, taken from unsplash.com

New York City, photo by Ian Dooley, taken from unsplash.com

Toronto, photo by Zia Syed, taken from unsplash.com

Sydney, photo by Dan Freeman, taken from unsplash.com

Hudson Yards, photo by James Morehead, taken from unsplash.com